Airbnb no condomínio — a convenção omissa é o maior problema do síndico
É sábado à meia-noite. Um grupo de turistas entra no elevador com malas, fazendo barulho no corredor do 8º andar. Às 00h15, o síndico recebe a primeira mensagem de morador reclamando. Às 00h30, recebe a segunda — desta vez ameaçando processo.
O proprietário da unidade aluga pelo Airbnb há dois anos. A convenção do condomínio não menciona locação por temporada. O síndico está no meio, sem respaldo jurídico para agir.
Essa cena se repete em condomínios do Brasil inteiro — e a ausência de regra clara não protege ninguém. Protege o conflito.
O que o novo Código Civil está mudando
O Projeto de Lei nº 4/2025, em tramitação, reforma o Código Civil condominial pela primeira vez em 22 anos. No tema das locações de curta duração, a tendência que emerge dos debates jurídicos é clara: convenção omissa caminha para restrição.
Isso significa que, na ausência de regra específica, o entendimento majoritário dos tribunais tende a exigir aprovação formal por quórum qualificado para permitir esse modelo de locação. O STJ já sinalizou nessa direção em decisões recentes.
O síndico não é o árbitro dessa disputa — mas paga o preço
A posição do síndico em conflitos de Airbnb é estruturalmente injusta: ele não escolheu o modelo de locação, não lucra com ele, mas é quem recebe as reclamações, quem precisa notificar, quem pode ser responsabilizado por omissão.
A atualização da convenção não elimina o conflito de interesses entre proprietários e moradores — mas retira do síndico o peso de decidir algo que pertence à coletividade deliberar.
O que a convenção precisa dizer — e ainda não diz na maioria dos condomínios
Definição de uso residencial
Deixar explícito se o condomínio é de uso estritamente residencial ou se admite locação por temporada, e em quais condições. Ambiguidade aqui é processo na certa.
Quórum para alteração
Definir que qualquer mudança nessa política exige quórum qualificado. Impede que uma maioria simples numa assembleia mal convocada mude as regras sem representatividade.
Obrigações do proprietário
Cadastro de hóspedes na portaria, responsabilidade por danos causados por terceiros, limite de ruído e horários. O proprietário responde — não o síndico.
Penalidades claras
Multas progressivas com valores definidos. Convenção com penalidades vagas ("sujeito a sanções") não tem efeito dissuasório e não sustenta notificação extrajudicial.
Documentar tudo não é burocracia — é proteção
Mesmo com a convenção atualizada, conflitos vão surgir. O que muda é a capacidade do síndico de responder com evidência: notificações registradas, datas, testemunhas, histórico de ocorrências.
A plataforma ASC centraliza comunicações com moradores e registros de ocorrências — o que garante que, se o conflito chegar a um processo, o síndico tem trilha documental para apresentar, não apenas memória.
A assembleia que aprova a regra é melhor que o processo que a impõe
Condomínios que atualizarem a convenção agora, com debate amplo e deliberação formal, chegam a um resultado que reflete a vontade real dos condôminos. Os que esperarem correm o risco de ter a regra definida por um juiz — sem que os moradores tenham tido chance de opinar.
Carros elétricos na garagem — o síndico que não se preparar vai perder a pauta
100.000 veículos elétricos emplacados em 2024. A instalação de carregadores em garagem já é pauta frequente em assembleias — e tem lei e norma técnica definindo as regras.
IA na gestão condominial — o que já funciona e o que ainda é promessa
Todo fornecedor promete IA. Poucos falam no pré-requisito que nenhuma tecnologia substitui: dados organizados e processos digitalizados.